L’Assemblea Capitolina ha adottato, con la Deliberazione n. 169 dell’11 dicembre 2024, la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale (PRG) di Roma. Tuttavia, queste modifiche non sono ancora entrate pienamente in vigore, poiché sono soggette alle misure di salvaguardia.

Le misure di salvaguardia sono un sistema di tutela previsto dall’ ordinamento urbanistico che si applica quando una variante al PRG viene adottata, ma non è ancora approvata definitivamente. In questa fase:

Questa fase di transizione serve a garantire che non vengano effettuati interventi che potrebbero contrastare con la variante approvata una volta entrata ufficialmente in vigore. La durata delle misure di salvaguardia dipende dai tempi di approvazione definitiva della variante, che passa attraverso una fase di controdeduzioni e osservazioni prima di essere pienamente operativa.

La variante alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG interviene sulla regolamentazione del cambiamento di destinazione d’uso nella Città Storica. Le modifiche principali riguardano:

Queste modifiche mirano a garantire un equilibrio tra sviluppo urbano e conservazione del tessuto storico, favorendo la rigenerazione urbana senza compromettere la qualità della vita dei residenti.

La variante alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG rappresenta un importante strumento per la rigenerazione urbana della Città Storica. L’obiettivo è garantire uno sviluppo armonioso, tutelando il patrimonio edilizio e favorendo un uso più sostenibile degli immobili.

Tuttavia, fino all’approvazione definitiva, le misure di salvaguardia impongono il rispetto sia delle vecchie norme che delle nuove. Per questo motivo, professionisti e cittadini devono prestare particolare attenzione alle regole in vigore e valutare con cautela ogni intervento edilizio.

Deve essere chiarito  che tale dichiarazione è resa dal venditore e che il notaio ha solamente l'obbligo di certificare sull'atto, che il venditore ha reso tale dichiarazione.

Il venditore può anche dichiarare la presenza di difformità ed abusi minori presenti sull'immobile - il notaio certificherà nell'atto che l'acquirente è pienamente informato della sussistenza di queste difformità e abusi edilizi minori - In questa maniera l'acquirente non potrà successivamente agire contro il venditore richiedendo il risarcimento del danno. L'informativa suddetta deve essere resa dall'acquirente anche in sede di atto preliminare.

Il notaio se il fabbricato è stato costruito dopo il 1967 deve citare nell'atto gli estremi del titolo abilitativo (Licenza edilizia/Concessione edilizia/Permesso di costruire).

Qualora sia stato edificato dopo detta data, se nell'atto non è indicato il titolo abilitativo, l'atto medesimo può essere annullato.

Ai sensi dell'art. 46 del T.U. per l'Edilizia sono nulli gli atti di vendita di fabbricati costruiti dopo il 1985, nei quali non sono riportati gli estremi del  titolo abilitativo (Licenza edilizia/Concessione edilizia/Permesso di costruire). In realtà la giurisprudenza ha imposto che il termine sull'obbligatorietà di citare nell'atto i riferimenti al titolo abilitativo sussiste a partire dall'anno 1967 - Quindi, per i fabbricati costruiti dopo il 1967, è fatto obbligo citare nell'atto notarile di trasferimento della proprietà, gli estremi del titolo abilitativo, a pena nullità dell'atto medesimo.

Dal primo luglio 2010, il venditore ha altresì l'obbligo di dichiarare la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto e, qualora questa dichiarazione dovesse essere falsa, si produrrebbe la nullità del'atto. Peraltro, è buona regola allegare all'atto la planimetria catastale. In questo caso, l'atto non può essere perfezionato dal notaio, per una dichiarazione del venditore che attesti la non conformità della planimetria catastale allo stato di fatto. In altri termini, la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto, deve sempre sussistere e deve essere sempre dichiarata dal venditore nell'atto.

Il tecnico può attestare lo stato legittimo di un immobile che dovrà essere venduto (relazione tecnica asseverata da allegare all'atto) e sul quale sono presenti abusi edilizi minori non sanabili con l'istituto dell'accertamento di conformità, ma solo nel caso che per questi abusi edilizi minori, sia stata corrisposta alla Pubblica Amministrazione la somma relativa alla sanzione (fiscalizzazione dell'abuso edilizio) che, de facto, certifica nei limiti e casi previsti dalla normativa,  la rinuncia della Pubblica Amministrazione di procedere o richiedere la demolizione dell'abuso edilizio.

                                                           

Il Decreto Salva Casa, approvato il 30 maggio 2024, è una pietra miliare nel panorama normativo italiano, mirando a facilitare la regolarizzazione degli immobili residenziali con piccole difformità edilizie. Questo decreto rappresenta una boccata d'aria fresca per proprietari e operatori del settore immobiliare, introducendo semplificazioni sostanziali nelle procedure di sanatoria.

Prima dell'entrata in vigore del decreto, i proprietari che desideravano sanare piccole irregolarità edilizie si trovavano ad affrontare un labirinto burocratico complesso e dispendioso in termini di tempo. Il Decreto Salva Casa interviene su questo fronte introducendo:

Il Decreto Salva Casa ha il potenziale per stimolare il mercato immobiliare, favorendo la regolarizzazione degli immobili e aumentando la fiducia degli acquirenti. Ecco come:

Le amministrazioni locali, spesso sovraccariche di pratiche burocratiche, beneficeranno di un sistema più snello ed efficiente:

Come ogni provvedimento, anche il Decreto Salva Casa ha suscitato dibattiti e critiche:

Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo avanti significativo verso una regolamentazione edilizia più snella e trasparente. Facilita la vita dei proprietari, rende più dinamico il mercato immobiliare e alleggerisce il carico burocratico delle amministrazioni locali. Tuttavia, rimangono alcune sfide da affrontare per garantirne l'efficacia a lungo termine.